Have the article read by OpenAI (Beta). Please note that AI translations may take some time to process.Cualquier europeo que haya tenido que mudarse en los últimos años probablemente ha vivido esta pesadilla: aumento de los precios de la vivienda, los alquileres y las facturas de los servicios públicos, escasez de viviendas y la necesidad de encontrar formas cada vez más extravagantes de conseguir ese escurridizo contrato de alquiler.
Europa tiene un problema de vivienda. Y aunque la Unión Europea no tiene competencia directa, Bruselas se ha dado cuenta de que se avecinan problemas. En un discurso pronunciado el 29 de septiembre, el primer Comisario de Vivienda del bloque, Dan Jørgensen, afirmó que, al hablar de vivienda, «hablamos del corazón mismo de nuestra democracia en Europa».
«Es más que ladrillos y cemento. Es más que oferta y demanda. En realidad, hablamos de los derechos básicos y la dignidad de nuestra gente. De la cohesión de nuestras comunidades, los pilares de nuestra sociedad, la competitividad de nuestra economía».
Añadió: «En toda Europa, existe un sentimiento palpable de injusticia, especialmente entre nuestros jóvenes.
Muestra de datos: divergencias entre los estados miembros de la UE
Cualquiera que sea la estadística que se mire, los indicadores apuntan hacia una crisis:
- En los últimos 15 años, los precios de la vivienda aumentaron un 60,5 %, según datos de Eurostat publicados el viernes. Hungría lidera el aumento con un 277 %, seguida de Estonia (250 %).
- Sólo en Italia los precios de la vivienda han disminuido entre 2010 y el segundo trimestre de 2025 un 1 por ciento.
- Lo mismo ocurre con los alquileres: aumentaron en 26 de los 27 Estados miembros, una media del 28,8 % y hasta un 218 % (Estonia). Solo en Grecia, los alquileres disminuyeron un 9 %.
- En el segundo trimestre de 2025, los precios de la vivienda subieron un 5,4 % en la UE, según Eurostat. Los alquileres aumentaron un 3,2 % interanual.
- Bulgaria, por ejemplo, registró uno de los aumentos más pronunciados en los precios de la vivienda, con un 15,5 % (ligeramente inferior al aumento récord del 18,3 % del último trimestre de 2024). Los préstamos para vivienda también han alcanzado niveles récord en el país. En agosto de 2025, su volumen ascendía a 30 200 millones de levas (15 400 millones de euros), un aumento interanual del 27,4 %, según datos del Banco Nacional de Bulgaria.
- En Alemania los estudiantes se ven especialmente afectados por el aumento de los alquileres: los precios de las habitaciones en pisos compartidos aumentaron un 6,2 por ciento interanual, según cifras de 2023.
Trabajar para vivir
Un número cada vez mayor de hogares se enfrentan a costes de vivienda inasequibles, lo que el Parlamento Europeo define como gastar más del 40 por ciento del ingreso disponible en viviendas
- Según las últimas cifras disponibles de Eurostat, en 2023, el 8,8 % de los habitantes de la UE gastó más del 40 % de su renta disponible en vivienda. El porcentaje más alto se registró en Grecia, con un 28,5 %, y el más bajo, en Chipre, con un 2,6 %.
- En Berlín, un tercio de los hogares no pueden permitirse un piso en el mercado de alquiler libre.
- Cerca del 70 % de los ciudadanos son propietarios de su vivienda. Las tasas de propiedad de vivienda se mantienen altas en Europa del Este, pero las brechas de asequibilidad se acentúan en los centros urbanos occidentales.
- En la República Checa y Hungría, por ejemplo, el precio medio de un apartamento ronda actualmente las 13,6 veces el salario medio anual; solo en Portugal la cifra es superior. Por otro lado, en comparación con otros países de la UE, el alquiler es el quinto más asequible, según un índice elaborado por el banco Česká spořitelna y el portal Europe in Data.
Dinámica de la demanda: demografía, migración y urbanización
¿Cómo hemos llegado hasta aquí? Diversos factores han contribuido a la presión actual sobre el mercado inmobiliario.
- Desplazamientos poblacionales: La urbanización está ejerciendo presión sobre las ciudades. La migración urbana se reanudó tras la pandemia de COVID-19.
- Flujos migratorios: tanto la migración intracomunitaria como las llegadas desde terceros países impulsan la demanda.
- Tendencias demográficas: el envejecimiento de la población y la reducción del tamaño de los hogares (aumento de los hogares unipersonales) reducen aún más la oferta.
- Costos: El aumento de los costos de la energía también impulsa la demanda de viviendas más pequeñas. El aumento de las tasas de interés también impulsa la demanda de viviendas de alquiler.
- Turismo: En los centros turísticos, las plataformas de alquiler turístico de corta duración como Airbnb están expulsando a los residentes.
Restricciones del lado de la oferta: cuellos de botella y regulaciones en la construcción
Algunos países gastan una cantidad significativa de su PIB en construcción, pero los resultados son mixtos.
- Obstáculos en la planificación: La zonificación estricta, los largos procesos de obtención de permisos y el movimiento NIMBY («No en mi patio») se citan como obstáculos. En Francia, los alcaldes afirman que les resulta cada vez más difícil encontrar ese equilibrio: «Existe la paradoja de que casi a diario se les acerquen residentes que necesitan vivienda, mientras que, al mismo tiempo, quienes se oponen a la expansión urbana los llevan a los tribunales, incluso cuando se trata de construir viviendas para estudiantes», declaró la alcaldesa de Estrasburgo, Jeanne Barseghian.
- Sector de la construcción: La escasez de mano de obra y el aumento de los costes de los materiales ralentizan el proceso de construcción. La nueva construcción en Francia lleva casi tres años atravesando una grave crisis debido al aumento de los costes de construcción, el aumento de los tipos de interés que ha bloqueado los proyectos de compra de viviendas de muchos hogares y el fin de las medidas de apoyo a la inversión en alquiler. En total, se autorizó la construcción de 365.179 viviendas entre septiembre de 2024 y agosto de 2025, lo que supone un 14 % menos que la media de los cinco años anteriores, según datos del Ministerio de Ordenación del Territorio.
- Zonas rurales vacías: Paradójicamente, algunas regiones tienen excedentes, pero poca demanda. Por ejemplo, las ciudades despobladas del este de Alemania, antiguamente comunista, han ideado un novedoso plan para revitalizar la vida: ofrecer a la gente varias semanas de alojamiento a precios muy bajos para que los futuros residentes puedan disfrutar del lugar. Alemania Oriental podría perder entre el 8% y el 16% de su población en los próximos 20 años, según el instituto de estadística Destatis.
- Viviendas anticuadas: La mitad del parque inmobiliario europeo se construyó antes de 1980 y gran parte necesita ser renovado. Muchos edificios son energéticamente ineficientes, y adaptar esas viviendas y apartamentos a las nuevas normas de la UE será costoso y llevará mucho tiempo, según un informe del Banco Europeo de Inversiones (BEI) de junio.
Mosaico de políticas
Los miembros de la UE están buscando soluciones propias, aumentando la vivienda social, introduciendo incentivos fiscales o controlando los alquileres.
En Viena, la capital austriaca, por ejemplo, cerca de un tercio de la población vive en algún tipo de vivienda protegida. Sin embargo, en Alemania, una política para limitar los alquileres en Berlín fue revocada por el Tribunal Supremo del país en 2024.
A finales de septiembre, el gobierno portugués aprobó una serie de medidas para abordar la crisis de la vivienda, incluyendo un aumento de las reducciones fiscales para los residentes y un aumento de los impuestos para la compra de viviendas por parte de ciudadanos no residentes en Portugal. Otras medidas incluyen un aumento de las deducciones fiscales para el alquiler y una reducción del impuesto para los arrendadores que cobran alquileres moderados. También se aplicará un tipo de IVA reducido del 6 % para la construcción de viviendas con un valor de venta de unos 648 000 euros, así como un tipo de IVA del 6 % para los alquileres con un límite máximo de 2300 euros. Este régimen fiscal estará vigente hasta 2029.
El gobierno también afirmó que estaba trabajando con la banca para encontrar nuevos productos que flexibilicen el acceso a préstamos para vivienda y capital para la construcción. «Es una política impactante; queremos revolucionar el mercado de la construcción y el alquiler», declaró el primer ministro Luis Montenegro.
Italia lanzó un plan de vivienda el año pasado, con especial énfasis en el apoyo a las familias jóvenes. A los 30 años, los jóvenes italianos se encuentran entre los que más tarde abandonan el hogar en la UE. Según Eurostat, la edad media es de 26,3 años. El viceprimer ministro, Matteo Salvini, anunció la asignación de una financiación plurianual de 660 millones de euros para combatir las dificultades de la vivienda, relanzar las políticas de vivienda y reorganizar la oferta existente. También esperaba más fondos en el próximo presupuesto. Un segundo pilar de esta política son las garantías públicas para hipotecas para la primera vivienda, ya que las familias de las grandes ciudades tienen cada vez más dificultades para comprar una vivienda. En agosto, el parlamento esloveno aprobó una ley sobre la financiación de la vivienda pública de alquiler, cuyo objetivo es construir 20.000 apartamentos públicos de alquiler en los próximos diez años con la ayuda de 1.000 millones de euros de fondos estatales. Recientemente, también aprobó una ley que restringe los alquileres a corto plazo, lo que debería aumentar, al menos parcialmente, la oferta de vivienda en alquiler.
Plan de Vivienda Asequible para Europa
A nivel de la UE, el Comisario Jørgensen planea lanzar un «Plan de Vivienda Asequible para Europa», cuyo objetivo es combinar la acción de la UE con las iniciativas nacionales, regionales y locales para garantizar una vivienda sostenible. Este plan prevé:
- Una nueva ola de inversiones: esto incluye duplicar el apoyo de la UE a la vivienda en el marco de la Política de Cohesión y facilitar que los Estados miembros, las ciudades y las regiones destinen más fondos de la UE a viviendas asequibles.
- Revisar las normas sobre ayudas estatales para facilitar que los gobiernos nacionales apoyen proyectos de vivienda, aflojando así las restricciones al gasto nacional.
- Movilizar la inversión privada.
- Nuevos modelos de financiación y una colaboración más profunda entre las inversiones públicas y privadas, incluso a través de una plataforma de inversión paneuropea para apoyar la vivienda social, las residencias de estudiantes y las viviendas sostenibles.
- Reducir la burocracia: reducir las barreras burocráticas en la planificación, los permisos y la contratación pública, tanto a nivel de la UE como nacional.
- Movilizar los recursos de construcción, la innovación y la mano de obra de Europa.
- Apoyo a ciudades y regiones bajo presión.
- Centrarse en los grupos vulnerables: jóvenes, familias y personas sin hogar.
- Intercambio de mejores prácticas.
- Eficiencia energética: modernizar y aislar edificios residenciales, reduciendo el desperdicio de energía y bajando los costos de vida de los residentes.
- Participación de las partes interesadas: el plan se está elaborando con aportes de expertos, partes interesadas, representantes públicos y ciudadanos, y existe una invitación abierta a recibir más contribuciones.
En materia de vivienda, ninguna solución simple resolverá el problema. Es necesario que confluyan numerosos factores, e incluso con la plena implementación del plan de la UE, es probable que los resultados tarden años en verse. Hasta entonces, la presión sobre los inquilinos, los hipotecados y quienes buscan vivienda en Europa continúa.