Logement, le dilemme européen

Tout Européen ayant dû déménager ces dernières années a probablement vécu ce cauchemar : hausse des prix de l’immobilier, des loyers et des factures d’électricité, pénurie de logements et recours à des solutions de plus en plus improbables pour obtenir un bail introuvable.

L’Europe est confrontée à un problème de logement. Et bien que l’UE n’ait aucune compétence directe en la matière, Bruxelles a compris que des difficultés se profilaient à l’horizon. Dans un discours prononcé le 29 septembre, Dan Jørgensen, le tout premier commissaire au Logement, déclare que, lorsqu’on aborde cette question, « nous parlons du cœur même de notre démocratie en Europe ».

« C’est plus que des briques et du mortier. C’est plus qu’une question d’offre et de demande. En réalité, il s’agit des droits fondamentaux et de la dignité de nos citoyens. De la cohésion de nos communautés, des piliers de notre société, de la compétitivité de notre économie. »

Il ajoute : « Partout en Europe, le sentiment d’injustice est palpable, en particulier chez nos jeunes. »

Aperçu des données : des situations variables dans les États membres

Quelles que soient les statistiques examinées, les indicateurs pointent vers une crise :

● Au cours des 15 dernières années, les prix de l’immobilier ont augmenté de 60,5 %, selon les données d’Eurostat de juillet. La Hongrie arrive en tête avec une hausse de 277 %, suivie de l’Estonie (250 %).

● Seule l’Italie a enregistré une baisse des prix de l’immobilier entre 2010 et le deuxième trimestre 2025, de 1 %.

● Il en va de même pour les loyers : ils ont augmenté dans 26 des 27 États membres, en moyenne de 28,8 %, et jusqu’à 218 % (Estonie). Seule la Grèce a enregistré une baisse de 9 %.

● Au deuxième trimestre 2025, les prix de l’immobilier ont crû de 5,4 % dans l’UE, selon Eurostat. Les loyers sont montés de 3,2 % sur un an.

● La Bulgarie, par exemple, a enregistré l’une des plus fortes hausses, avec 15,5 % (en légère baisse toutefois par rapport au record de 18,3 % enregistré au dernier trimestre 2024). Les prêts au logement ont également atteint des niveaux records dans le pays. En août 2025, leur volume s’élevait à 30,2 milliards de leva (15,4 milliards d’euros), soit une hausse de 27,4 % sur un an, selon les données de la Banque nationale.

● En Allemagne, les étudiants sont particulièrement touchés par la hausse des loyers : les prix des chambres en colocation ont augmenté de 6,2 % sur un an, selon les chiffres de 2023.

Travailler pour se loger

De plus en plus de ménages sont confrontés à des coûts de logement inabordables, que le Parlement européen définit comme une dépense de plus de 40 % de leur revenu disponible.

● Selon les derniers chiffres disponibles, en 2023, 8,8 % des habitants de l’UE ont dépassé ce seuil. Le taux le plus élevé se situe en Grèce (28,5 %) et le plus bas à Chypre (2,6 %).

● À Berlin, un tiers des ménages ne peuvent pas se permettre de louer un appartement sur le marché libre.

● Près de 70 % des Européens sont propriétaires de leur logement. Les taux de propriété restent élevés en Europe de l’Est, mais les écarts d’accessibilité financière se creusent dans les centres urbains occidentaux.

● En République tchèque, par exemple, le prix moyen d’un appartement représente désormais environ 13,6 fois le salaire annuel moyen. En revanche, par rapport aux autres pays de l’UE, le logement locatif est le cinquième plus abordable, selon un indice compilé par la banque Česká spořitelna et le portail Europe in Data.

Moteurs de la demande : démographie, immigration et urbanisation

Comment en sommes-nous arrivés là ? Plusieurs facteurs ont contribué à la pression actuelle sur le marché immobilier.

● Déplacements des populations : l’urbanisation exerce une pression sur les villes. La migration vers les villes a repris après la pandémie de Covid-19.

● Flux migratoires : les migrations intra-UE et les arrivées de pays tiers stimulent la demande.

● Tendances démographiques : le vieillissement de la population et la réduction de la taille des ménages (augmentation du nombre de ménages d’une seule personne) compriment encore davantage l’offre.

● Coûts : la hausse des prix de l’énergie déplace la demande vers des appartements plus petits. La hausse des taux d’intérêt oriente également la demande vers les logements locatifs.

● Tourisme : dans les centres touristiques, les plateformes de location de courte durée comme Airbnb pénalisent les locataires traditionnels.

Contraintes du côté de l’offre : goulots d’étranglement et réglementations

Certains pays consacrent une part importante de leur PIB à la construction, mais les résultats sont mitigés.

● Goulots d’étranglement liés à l’urbanisme : un zonage strict, la longueur des procédures d’autorisation et le syndrome « surtout pas chez moi » (l’attitude qui consiste à approuver un projet pourvu qu’il se fasse ailleurs, ou à refuser un projet à proximité de son lieu de résidence) sont cités comme des obstacles. En France, les maires affirment avoir de plus en plus de mal à trouver l’équilibre : « Il existe ce paradoxe d’être sollicités presque quotidiennement par des habitants qui ont besoin d’un logement, tout en étant poursuivis en justice par les opposants à l’étalement urbain, même lorsqu’il s’agit de construire des logements étudiants », déplore Jeanne Barseghian, maire de Strasbourg.

● Secteur de la construction : la pénurie de main-d’œuvre et la hausse du coût des matériaux pénalisent le bâtiment. La construction neuve en France traverse une grave crise depuis près de trois ans en raison de cette augmentation, de celle des taux d’intérêt qui a bloqué les projets d’achat immobilier de nombreux ménages et de la fin des mesures de soutien à l’investissement locatif. Au total, 365 179 logements ont été autorisés à la construction entre septembre 2024 et août 2025, « soit 14 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes », selon le ministère de l’Aménagement du territoire.

● Zones rurales désertées : paradoxalement, certaines régions sont confrontées à une offre excédentaire, mais avec une faible demande. Les villes dépeuplées de l’est de l’Allemagne, par exemple, ont mis au point un dispositif novateur pour redynamiser leur population : offrir plusieurs semaines de location à très bas prix pour donner aux futurs résidents un avant-goût de la vie locale. L’Allemagne de l’Est pourrait perdre entre 8 et 16 % de sa population au cours des 20 prochaines années, selon l’institut de statistique Destatis.

● Parc immobilier vétuste : la moitié du parc de l’UE a été construit avant 1980 et une grande partie doit être rénovée. De nombreux bâtiments sont peu performants sur le plan énergétique et la mise aux normes de ces logements sera coûteuse et longue, selon un rapport de la Banque européenne d’investissement (BEI) publié en juin.

Mosaïque de politiques

Les États membres de l’UE tentent de trouver leurs propres solutions en augmentant le nombre de logements sociaux, en introduisant des incitations fiscales ou en contrôlant les loyers.

À Vienne, par exemple, environ un tiers de la population vit dans un logement social. En Allemagne, en revanche, une politique de plafonnement des loyers à Berlin a été invalidée par la Cour suprême en 2024. Fin septembre, le gouvernement portugais a approuvé une série de mesures, notamment une augmentation des réductions d’impôt pour les résidents et une hausse de la taxe sur les acquisitions de logements par des citoyens résidant à l’étranger. D’autres mesures comprennent une augmentation des déductions fiscales sur les loyers perçus et une réduction de la taxe pour les propriétaires pratiquant des loyers modérés. Un taux de TVA réduit de 6 % sera également appliqué à la construction de logements d’une valeur marchande d’environ 648 000 euros, ainsi qu’aux locations, plafonnées à 2 300 euros par mois. Ce régime fiscal sera en vigueur jusqu’en 2029.

Le gouvernement a aussi déclaré vouloir collaborer avec les banques pour trouver de nouveaux produits facilitant l’accès aux prêts immobiliers et aux capitaux destinés à la construction. « C’est une politique choc, nous voulons bouleverser le marché de la construction et de la location », a déclaré le Premier ministre Luis Montenegro.

L’Italie a lancé un plan logement l’année dernière, en mettant l’accent sur le soutien aux jeunes familles. À 30 ans, les Italiens sont parmi les plus tardifs au sein de l’UE à quitter le nid familial. Selon Eurostat, l’âge moyen de sortie est de 26,3 ans. Le vice-Premier ministre Matteo Salvini a annoncé qu’un financement pluriannuel de 660 millions d’euros avait été alloué pour lutter contre les difficultés de logement, relancer les politiques en la matière et réorganiser l’offre existante. Il s’attend par ailleurs à des fonds supplémentaires dans le prochain budget. Un deuxième pilier de cette politique est la garantie publique des prêts hypothécaires pour les primo-accédants, les familles des grandes villes étant de plus en plus incapables de réunir les fonds nécessaires. En août, le Parlement slovène a adopté une loi sur le financement du logement locatif public, qui vise à construire 20 000 appartements au cours des dix prochaines années grâce à un milliard d’euros de fonds publics. Une autre loi a été approuvée pour limiter les locations de courte durée, ce qui devrait accroître au moins partiellement l’offre de logements à louer.

Plan pour un logement abordable en Europe

Au niveau de l’UE, le commissaire Jørgensen prévoit de lancer un « Plan pour le logement abordable en Europe » dans lequel il veut combiner l’action de l’Union avec les efforts nationaux, régionaux et locaux.

Il prévoit plusieurs axes d’action :

● Une nouvelle vague d’investissements : cela comprend le doublement du soutien de l’UE au logement au titre de la politique de cohésion et la possibilité donnée aux États membres, aux villes et aux régions d’allouer davantage de fonds européens au logement abordable.

● Une révision des règles relatives aux aides d’État afin de faciliter le soutien des gouvernements nationaux aux projets de logement, assouplissant ainsi les restrictions sur les dépenses nationales.

● Mobilisation de l’investissement privé.

● De nouveaux modèles de financement et une collaboration plus étroite entre les investissements publics et privés, notamment via une plateforme d’investissement paneuropéenne pour soutenir le logement social, les résidences étudiantes et les logements durables.

● Réduction des formalités administratives : aplanir les obstacles bureaucratiques en matière de planification, d’autorisation et de passation de marchés, tant au niveau européen que national.

● Mobilisation des ressources, de l’innovation et de la main-d’œuvre du secteur de la construction en Europe.

● Soutien aux villes et aux régions sous pression.

● Priorité aux groupes vulnérables : jeunes, familles et sans-abri.

● Échange de bonnes pratiques.

● Efficacité énergétique : moderniser et isoler les bâtiments résidentiels, réduire le gaspillage énergétique et diminuer le coût de la vie pour les résidents.

● Engagement des parties prenantes : le plan est élaboré avec la contribution d’experts, de parties prenantes, de représentants du secteur public et de citoyens, et un appel à contributions est lancé.

En matière de logement, aucune solution ne réglera le problème à elle seule. De nombreux facteurs doivent être réunis et, même avec la mise en œuvre complète du plan de l’UE, il faudra probablement des années avant que les résultats ne se fassent sentir. D’ici là, la pression sur les locataires, les créanciers hypothécaires ou les personnes à la recherche d’un appartement en Europe persistera.

Cet article est une Key Story de l’ENR. Le contenu est basé sur des informations publiées par des agences participant à l’ENR.